五条許可

五条許可と書いてあったら。　結論！

農地を買って、宅地に転用するにはこの「五条許可」が必要です。

許可を取るまで少し程時間がかかります。
（不動産情報として掲載されているので、基本的には許可は下りると思われます。）

また、農地のままでは住宅ローンが借りることができないため、先に地目を変更する必要があります。
（場合によっては造成工事を先に行わなければならない為、その分の資金が必要ですが、後で住宅ローンから出すこともできます。）

少し手続きがまどろっこしいですが、その分土地が安い場合が多いです。
建築業者に造成工事もお願いすれば、発注金額が大きくなるので、値引きの交渉もしやすいと言えます。

五条許可とは

農地法という法律。
農地を宅地等に転用する場合は、農地法による許可が必要です。
また、農地を売買と同時に転用する場合には、「五条許可」と呼びます。

家を建てるために農地を買う場合、所有者が変わって用途も変わりますよね？
こういう場合に農地法の５条許可が必要です。

農地の定義

「農地」かどうかは、登記簿上の地目（田、畑）で判断するわけではありません。
農地法では、「耕作の目的に供される土地」を「農地」としています。

「耕作」とは、「土地に労費を加え肥培管理を行った作物を栽培すること」です。
要するに、手間やお金をかけて、作物を栽培することです。

また、休耕地、不耕作地も含むとしています。

農地法 許可が下りるまでの期間

 手続き開始から許可が下りるまでの期間は、6週間が目安です。
ただ、受付や審議の日程は決まっており、タイミングが悪いと時間が余計にかかりますので注意しましょう。

許可が下りない農地

 農用地区域内農地
市街化調整区域
甲種農地
第1種農地
生産緑地

※このエリア内の農地は、基本的に不動産情報に入ってきません。
五条許可と書いてある不動産情報は、基本的に許可が下りる物件です。

申請の流れ

書提出期限までに農業委員会事務局へ提出

(5条)譲渡人と譲受人が申請（委任を受けた行政書士でも可能）

農業委員会事務局に書類を提出

およそ2ヶ月で許可・不許可が決定される見込みです。

住宅ローンは農地のままでは借りられない

住宅ローンは、対象の土地が農地のままでは借りれません。
住宅ローンは住宅を建てるための資金を融資するローンであり、地目が農地（田や畑）のままでは融資を実行してくれないのです。

そのため、住宅ローンを借りるためには事前に地目を宅地に変更する必要があります。

先に自己資金で造成工事をする

地目を宅地に変更するには、土地の現況も宅地にする必要があります。
そのため、まずは農地を造成します。

整地するための資金は住宅ローンから融資を受けられませんので、一旦自己資金で支払う必要があります。
※住宅ローンとは別につなぎ融資を利用することもできます。

建築許可が下りたタイミングで地目変更する

土地の造成が完了し、建築許可が下りれば宅地への地目変更ができます。

地目が宅地へ変更されれば、住宅ローン契約が可能になります。

 先につなぎ融資を借りた場合は、住宅ローン決済時に住宅ローンの融資金で返済することができます。

農地を宅地に地目変更して住宅を建てるケースはよくあるので、金融機関や不動産会社の担当者と相談しながら進めていきましょう！

地目変更に必要な書類

 登記申請書
農地転用許可所/農地転用届出書/非農地証明書
登記申請委任状（本人以外が行う場合）

また、場合によって以下のものが必要になります。
案内図
公図
現況写真
その他（身分証明書や印鑑など）

司法書士や土地家屋調査士が教えてくれます。

地目変更にかかる費用

地目変更は、登録免許税がかかりません。

登記内容を確認するために登記事項証明書を発行する際は600円（窓口の場合）、公図を発行する際は450円（窓口の場合）かかります。

 登記手続きを、司法書士や土地家屋調査士に依頼する場合は、別途報酬を支払うことになります。